O que é a Adjdicação Compulsoria?
A adjudicação compulsória é uma forma de compelir, obrigar aquele que prometeu vender um imóvel através de contrato de promessa ou sua cessão, e que recusa a outorgar a escritura definitiva desse bem. Inúmeras razões podem levar o promitente vendedor à não materialização de uma escritura pública (contrato definitivo).
Durante muito tempo isso só era possível pela via judicial, em que para atingir uma outorga necessária para a formalização do negócio jurídico definitivo dependia de provimento judicial. No entanto, a Lei 14.382/2022 modificou a Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/73) inserindo o artigo 216-B e trazendo a possibilidade de realização da adjudicação compulsória pela via administrativa, ou seja, no serviço de registro de imóveis da situação do imóvel.
Não foi excluída a possibilidade de se fazer judicialmente, apenas facultou ao interessado fazer diretamente em cartório, via administrativa.
Depende de advogado?
Sim. O advogado é essencial para o processamento e realização da adjudicação compulsória. O procedimento será instruído pelo Advogado constituído pelo interessado, juntando procuração com poderes específicos.
Quem pode requerer a adjudicação compulsória?
O promitente comprador ou qualquer dos seus cessionários ou promitentes cessionários, ou seus sucessores, bem como o promitente vendedor, representados por advogado.
Como Instruir o Pedido?
O a) Instrumento de promessa de compra e venda ou de cessão ou de sucessão, quando for o caso;
b) Prova do inadimplemento, caracterizado pela não celebração do título de transmissão da propriedade plena no prazo de 15 (quinze) dias, contado da entrega de notificação extrajudicial pelo oficial do registro de imóveis da situação do imóvel, que poderá delegar a diligência ao oficial do registro de títulos e documentos;
c) Ata notarial lavrada por tabelião de notas da qual conste a identificação do imóvel, o nome e a qualificação do promitente comprador ou de seus sucessores constantes do contrato de promessa, a prova do pagamento do respectivo preço e da caracterização do inadimplemento da obrigação de outorgar ou receber o título de propriedade;
d) Certidões dos distribuidores forenses da Comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente que demonstrem a inexistência de litígio envolvendo o contrato de promessa de compra e venda do imóvel objeto da adjudicação;
e) Comprovante de pagamento do respectivo Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI);
f) A procuração outorgada ao advogado com poderes específicos.
Mas para deferimento é necessário que a promessa esteja registrada na matrícula do imóvel?
O Não. O deferimento da adjudicação independe de prévio registro dos instrumentos de promessa de compra e venda ou de cessão.
Como será feito na Prática?
O interessado com os documentos necessários em mãos, ou o advogado constituído, procura o serviço de Registro de Imóvel da Comarca onde está situado o imóvel adjudicando e protocola o pedido com a documentação necessária. O Oficial do Registro de Imóveis qualificará o título, verificando se preenche os requisitos legais e em caso positivo, procederá ao registro do domínio em nome do promitente comprador, servindo de título a respectiva promessa de compra e venda ou de cessão ou o instrumento que comprove a sucessão, a ata notarial lavrada pelo tabelião e demais documentações anteriormente mencionadas. Em caso negativo, emitirá nota devolutiva fundamentada. O fato de ocorrer na via extrajudicial não torna mais branda as exigências legais, pois o Registrador não pode exigir menos que o Juiz.gado.
Adriana Lucia de Souza – Oficiala e Tabeliã Titular do Cartório do 1º Ofício – Pinheiros/ES
