O que é a adjudicação compulsória?

A compra e venda é um negócio jurídico celebrado entre adquirente e transmitente do imóvel mediante pagamento do valor estipulado entre ambos. Ou seja, é um negócio bilateral em que há o envolvimento das partes (comprador e vendedor), objeto (o imóvel negociado) e o preço (valor de negociação entre as partes).

Exige a lavratura de escritura pública (valores superiores a 30 salários mínimos, valor vigente na data do contrato – artigo 108 do Código Civil) e após, o respectivo registro dessa escritura pública conforme artigo 1.245 do Código Civil. É o famoso jargão “quem não registra não é dono”.

Há exceções legais para a necessidade de escritura pública de compra e venda, mas essas estão taxativamente previstas em lei, que são os seguintes:

• contratos celebrados no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), para fins de aquisição de imóvel destinado à casa própria (§5º , do art. 61, da Lei no 380/1964);
• contratos referidos ou resultantes da aplicação da Lei no 9.514/1997, do Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), incluindo os de alienação fiduciária de bem imóvel (art. 38 da Lei no 514/1997);
• contratos de compra e venda de imóvel pelo sistema de Consórcio (parágrafo único do art. 45 da Lei no 11.795, de 8 de dezembro de 2008);
• contratos de compra e venda de imóveis da União: (art. 154 do Decreto-Lei no 9.760/1946, arts. 14 e 27 da Lei no 9.696/1998, art. 16, II, da Lei no 11.483/2007 ).

Se uma das partes não puder comparecer para finalização e assinatura do ato poderá designar um procurador para essa finalidade. Nesse caso, a procuração não pode ser particular, mas deve ser uma procuração pública, lavrada por tabelião de notas contendo a descrição do imóvel objeto do negócio, com poderes especiais e expressos (art. 661, § 1º , do CC).

Os elementos essenciais da compra e venda são:

• consentimento: é o acordo de vontades, o ajuste;
• coisa: É o imóvel, quando se trata de compra e venda sobre este tipo de bem. O imóvel objeto da compra e venda pode ser urbano ou rural. Em qualquer hipótese, deve estar bem especializado, o que significa estar bem descrito, determinado, identificado, com suas características e confrontações.
  
  1. Tratando-se de imóvel urbano: o art. 2º da Lei no 7.433/1985 autoriza que, nas escrituras públicas, a critério do tabelião, conste exclusivamente o número do registro ou matrícula no Registro de Imóveis, sua completa localização, logradouro, número, bairro, cidade e Estado, desde que na certidão do Registro de Imóveis constem a sua descrição e a caracterização. Essa autorização foi estendida aos contratos particulares do Sistema Financeiro da Habitação (Lei nº 4.380/1964), conforme art. 4º do Decreto no 240/1986.
  2. Tratando-se de imóvel rural: deve ser identificado com sua denominação, suas características, confrontações, inclusive nome dos confrontantes, localização e área, bem como o seu código e os dados constantes do CCIR (§ 1º , I, n. 3, do art. 176 e art. 225 da Lei no 6.015).

• preço: é o valor do negócio jurídico. Deve ser certo e Se envolver mais que um imóvel deve ser consignado o preço individualizado na escritura para que possa ser calculado o ITBI e os emolumentos registrais.

Sobre o preço do imóvel, vale adentrar na possibilidade deste ser fixado em caráter ad corpus e ad mensuram. Na venda ad corpus, o imóvel figura como um todo, um objeto com corpo certo e determinado, individualizado por suas confrontações e divisas, sem observar, no entanto, sua área real, que, embora possa ser mencionada no contrato, é um elemento secundário.

O comprador adquire o imóvel determinado, que é aquele dentro dos limites visíveis e conhecidos, independentemente da área que for encontrada a posterior. Ex.: 18 venda de um terreno, denominado lote 1 da quadra 10 do Loteamento X com área de 300m2 . Se, no local, o lote não possuir essa área, e sim 295m2 ou 310m2 , esse fato não importará, pois o comprador adquiriu aquele lote da forma em que se encontra. Na venda ad mensuram o que interessa é a área do imóvel, que é previamente determinada. Ou seja, a área do imóvel é elemento determinante na fixação do preço, que será estipulado para cada unidade ou medida de extensão, como o preço por metro quadrado ou por hectare etc.

Em caso de menor envolvido no ato, sendo menor de 16 anos deve estar representado na escritura e sendo maior de 16 e menor de 18 deve estar assistido. Em caso de alienação deve ser apresentado o alvará judicial autorizando, o qual deve ser consignado na escritura pública.

Sendo o vendedor casado, este não pode vender o bem imóvel sem a autorização do seu cônjuge, salvo se o regime de bens for o da separação absoluta (com pacto antenupcial).

Quais são os casos em que é necessário o alvará judicial?

1. na alienação de bens de menor ou incapaz;
2. na alienação ou na aquisição feita por Espólio;
3. na alienação ou na aquisição feita por interdito. Embora não exista regra expressa para a aquisição de bens imóveis em nome do interdito, pois o Código Civil só define as regras para a alienação dos bens, os arts. 1.747, III; 1.748, III, e a parte final do § 1º do art. 1.753 determinam que a aquisição de bens imóveis em nome do interdito (usando, para tanto, o dinheiro ou outro patrimônio móvel ou imóvel do interdito como pagamento) dependerá de “prévia autorização judicial”, constando no requerimento do curador os motivos que justificam a compra;
4. quando houver colidência de interesses do menor e de seus pais, deve haver a nomeação de curador especial para assinar escritura pública (art.1.692 do CC) mediante alvará judicial. Isso ocorre, por exemplo: – quando os pais comparecem vendendo imóvel para o filho menor ou quando o menor adquire bem e institui usufruto a favor dos pais (Apelação Cível no 113-6/8 do CSMSP); – quando os ascendentes vendem imóveis a descendente menor (Ap. Cível no 24.026- 0/4 do CSMSP);
5. na venda de bens do ativo permanente do devedor, após a distribuição do pedido de recuperação judicial ou extrajudicial (arts. 66 e 166 da Lei no 101/2005).

Em caso de analfabeto: se este for pessoa capaz, deverá comparecer nas escrituras públicas por si, e, normalmente, o tabelião consignará que outra pessoa assine o título por ele (a seu rogo). Se o título for particular, o analfabeto deve ser representado por procuração pública (TJ/SP – Agravo de Instrumento no 990.10.453486-0 – Praia Grande). Não basta apor impressão datiloscópica (carimbo do polegar) e, além disso, não é admitida a assinatura a rogo.

Em caso de pessoas que assinam mal, demonstrando não saber ler ou escrever: por cautela, os documentos ou os requerimentos por elas assinados devem conter também as impressões datiloscópicas, especialmente os contratos de compra e venda por instrumentos particulares.

Sendo parte na escritura púbica pessoa jurídicas, deve ser apresentado e examinado o contrato social e suas alterações para identificar quem deve assinar o ato. Nas escrituras públicas, essa verificação cabe ao tabelião. Nos instrumentos particulares, cabe ao oficial de Registro de Imóveis. Deve ser apresentada certidão atualizada (máximo 30 dias) da Junta Comercial ou do Cartório de Pessoa Jurídica (Ap. Cível no 990.10.278.510-6 do CSMSP);

Caso a pessoa jurídica envolvida no ato seja sociedade simples: a regra para alienação de bens é a da deliberação da maioria dos sócios. Se a sociedade tem como objeto social a atividade imobiliária, no silêncio do contrato, os bens podem ser alienados e onerados pelos administradores (art. 1.015 do CC). Se não exerce a atividade imobiliária, os bens só podem ser alienados com a autorização da maioria dos sócios, se nada constar no contrato social;

Sociedade anônima e sociedade de economia mista: 10 deve ser verificado o estatuto social quanto à autorização para alienação de bens. Se não houver disposição, compete ao Conselho de Administração autorizar a alienação (art. 142, inc. VIII, da Lei no 6.404/1976) ou ainda à Assembleia-Geral;

Sociedade limitada: rege-se pelas regras da sociedade simples ou pela da sociedade anônima, dependendo do que consta no contrato social (art. 1.053 do CC), devendo serem aplicadas as normas de acordo com o modelo escolhido;

Associações: deve ser verificado o estatuto social. Se não houver disposição, compete à Assembleia-Geral essa deliberação;

Fundações: somente podem alienar imóveis com autorização judicial com participação do Ministério Público (REsp. 303.707-MG);

Recuperação judicial e falência: empresas que estejam em recuperação judicial ou em processo de falência para alienar bens dependem de autorização judicial; (8) sócio-gerente: os poderes de administração não implicam poderes de disposição. Por isso, alienações não podem ser feitas apenas pelo sócio-gerente, sendo exigível a aprovação da Assembleia-Geral, quando não houver previsão específica no contrato social;

Empresa estrangeira: para aquisição de imóveis no Brasil, é necessário que seja inscrita no CNPJ, mesmo que seja domiciliada no exterior (art. 11, XIV, “a”, no 1; e art. 15 da IN RFB no 1.005, de 8 de fevereiro de 2010).

União estável: os efeitos patrimoniais da união estável são semelhantes aos do casamento em comunhão parcial de bens, se não houver estipulação em contrário no contrato de convivência (art. 1.725 do novo Código Civil). Observa-se que a união estável não se constituirá se ocorrerem os impedimentos do art. 1.521 do CC, não se aplicando essa regra no caso de a pessoa casada se achar separada de fato ou judicialmente. As causas suspensivas do art. 1.523 não impedirão a caracterização da união estável (§§ 1º e 2º do art.1.723 do CC).

 

Cláusulas Especiais da Compra e Venda

Compra e Venda Condicional

A compra e venda pura não possui nenhuma condição. A compra e venda condicional pode ser:

• resolutiva (uma condição que, enquanto não se verificar, o negócio jurídico vigorará. Ou seja, o direito pode ser exercido desde o momento da sua constituição, mas, uma vez verificada a condição, o direito se extingue. A compra e venda sob condição resolutiva significa que o negócio vigora desde o início, podendo ser registrada a transmissão da propriedade, bem como o imóvel pode inclusive ser vendido para terceiros);
• suspensiva (é aquela que submete a concretização do negócio jurídico a um evento futuro e incerto, que, se não acontecer, o direito não será adquirido – art. 121 do CC).

 

Clausula de Retrovenda

A retrovenda é um contrato pelo qual o vendedor se reserva o direito de recobrar, em certo prazo, o imóvel que vendeu, restituindo o preço e as demais despesas feitas pelo comprador (art. 505 do CC). Enquanto esse prazo não se esgotar, o comprador é o legítimo proprietário. Essa cláusula é considerada como resolutiva e opera-se de pleno direito.

 

Preempção ou Preferência

É aquela que obriga o comprador, na hipótese de este vir futuramente a alienar o bem adquirido, a oferecê-lo, primeiramente, ao vendedor (antigo proprietário do bem). Fica assegurado ao vendedor o direito de adquirir a coisa se o comprador pretender vendê-la (art. 513 do CC).

 

Limitações à Compra e Venda

 – Venda de Ascendente para Descendente

Os ascendentes podem vender bens aos descendentes, desde que haja consentimento dos demais descendentes. Deve haver, também, a anuência do cônjuge do alienante, exceto se o casamento for pelo regime de separação obrigatória de bens. A falta de consentimento torna o ato anulável, conforme art. 496 do CC, cabendo aos interessados arguir a nulidade.

– Venda ente Cônjuges

O art. 499 do CC dispõe que é possível a venda entre cônjuges de bens excluídos da comunhão: a) regime de comunhão de bens: é proibida a venda, pois todos os bens são comuns; b) comunhão parcial de bens: é possível a alienação somente daqueles bens que não se comunicam; c) separação convencional de bens: é possível, pois os bens não são comuns; d) separação obrigatória de bens: somente é possível a venda dos bens adquiridos antes do casamento, pois para os bens adquiridos após o casamento incide a Súmula no 377 do STF, que considera comuns os aquestos (bens adquiridos após o casamento).

 

– Venda e Direito de Preferência

 Venda e direito de preferência A lei determina, em alguns casos, que se dê preferência a determinadas pessoas, na hipótese de venda do imóvel. Essa preferência não se confunde com a cláusula de preferência ou preempção, que as partes podem inserir na escritura por opção. Aqui é a lei que determina que existe uma preferência. Venda de imóvel em condomínio: o condômino, em imóvel divisível, pode alienar a sua parte a estranhos sem que os outros condôminos tenham qualquer direito de preferência. No entanto, se o imóvel for indivisível, não pode alienar a sua parte a estranho, se outro condômino a quiser, pagando o mesmo preço (art. 1.314 do CC).

 

– Venda por Fundação

Para a alienação do imóvel de propriedade da fundação, é necessária autorização judicial, com participação do Ministério Público.

 

– Aquisição de Imóvel Rural por Estrangeiro

Os estrangeiros, para adquirirem imóvel rural no Brasil, devem se submeter à legislação específica (Lei no 5.709/1971 regulamentada pelo Dec. Nº 74.965, de 26 de novembro de 1974). Considera-se equiparado à pessoa natural estrangeira o brasileiro casado com estrangeiro cujo regime determine a comunicabilidade da propriedade (art. 11 da IN Incra no 70/2011), ou seja, casado sob regime de comunhão universal ou parcial de bens ou vivendo em união estável.