O Direito Agrário depende de uma compreensão do que é um imóvel rural e como se classificam. Podem ser rurais ou urbanos conforme a localização ou conforme a destinação. Pela localização podemos dizer que será rural aquele que não estiver contido no perímetro urbano. Pela destinação é considerado rural aqueles imóveis que estão destinados a exploração agrícola. A Lei Federal nº 4.504, de 30 de novembro de 1964 e a Lei nº 8.629, de 25/2/1993 (Dispõe sobre a regulamentação dos dispositivos constitucionais relativos à reforma agrária), definem “imóvel rural” como sendo o prédio rústico, de área contínua qualquer que seja a sua localização, que se destine ou possa se destinar à exploração agrícola, pecuária, extrativa vegetal, florestal ou agroindustrial.
Não obstante o Estatuto da Terra, o Código Tributário Nacional adotou no artigo 29 o critério da localização como fundamento para a incidência do Imposto Territorial Rural, às propriedades situadas fora da zona urbana.
O imóvel rural precisa cumprir a sua função social, mediante observância cumulativa dos requisitos impostos pelo Estatuto da Terra e pela Constituição Federal sob pena de desapropriação por interesse social para fins de reforma agrária.
Dimensionamento do Imóvel Rural
Módulo Rural: a definição está contida no próprio Estatuto da Terra, como sendo o imóvel rural que seja explorado pelo agricultor, direta e pessoalmente, lhes absorvendo toda a força de trabalho, promovendo a subsistência e o progresso social e econômico. É a área mínima suficiente para o desenvolvimento da atividade agrária e o sustento da família.
Módulo de Exploração Indefinida: é uma unidade de medida expressa em hectares, a partir do conceito de módulo rural, com dimensões que variam entre 5 e 100 hectares conforme zona típica de módulo (ZTM) do município.
Fração Mínima de Parcelamento: definida pela Lei Federal nº 5.868/72 que dispôs sobre o sistema nacional de cadastro rural e definiu que nenhum imóvel poderá ser desmembrado, dividido em tamanho inferior à do módulo mínimo de parcelamento. São NULOS os atos praticados pelo tabelião ou pelo registrador quando infringirem essa norma. E mais, respondem administrativamente, civilmente e criminalmente pela prática do referido ato.
Módulo Fiscal: serve como critério para a fixação do Imposto Territorial Rural. É estabelecido para cada município, expresso em hectares e é determinado pelo INCRA.
Imóveis Rurais Classificados Conforme a Lei nº 8.629/93
| Tipos de Propriedades | Descrição |
| Propriedadade Pequena | Área compreendida até 4 (quatro) módulos fiscais, respeitando sempre a fração mínima de parcelamento. |
| Propriedadade Média | Área superior a 4 (quatro) e até 15 (quinze) módulos fiscais. |
| Propriedadade Grande | Imóvel rural de área e possibilidades inferiores às da propriedade familiar (Estatuto da Terra, artigo 4, IV). Imóvel com dimensão inferior a um módulo fiscal (Decreto nº 84.685/1980, artigo 22, inciso I) |
| Propriedadade Familiar | Imóvel rural que direta e pessoalmente explorado pelo agricultor e sua família, lhes absorva toda a força de trabalho, garantindo-lhes a subsistência e o progresso social e econômico, com área máxima fixada para cada região e tipo de exploração, eventualmente trabalhado com a ajuda de terceiros (Estatuto da Terra, artigo 4º, inciso II). |
| Propriedade Minifúndio | “Imóvel rural de área e possibilidade inferiores às da propriedade familiar.” |
| Propriedade Latifúndio | Imóvel rural geralmente não exploradas economicamenteÁrea compreendida até 4 (quatro) módulos fiscais, respeitando sempre a fração mínima de parcelamento. |
Medidas Agrárias
Como estamos falando de imóveis rurais, não podemos deixar de mencionar as medidas agrárias:
- Are = 100 metros quadrados;
- Hectare = 10.000 metros quadrados;
- Alqueire = variável em cada Estado;
Certificado de Cadastro de Imóvel Rural – CCIR
Ao se tratar de imóvel rural é importante mencionar um documento de suma importância, o CCIR – Certificado de Cadastro de Imóvel Rural que é emitido pelo INCRA. Sem a apresentação do CCIR quitado o registrador não pode sob pena de NULIDADE praticar os atos de desmembramento, arrendamento, hipoteca, venda ou promessa de venda (artigo 22, §1º da Lei Federal nº 4.947/1966).
Imposto Sobre a Propriedade Territorial Rural – ITR
Igualmente importante é o ITR – Imposto Sobre a Propriedade Territorial Rural, sendo necessária a apresentação da certidão de quitação do referido imposto.
Também é necessária a averbação do número de inscrição do imóvel rural no CAR, mediante provocação do interessado (proprietário na matrícula), conforme artigo 29, §3º da Lei 12.651/2012, ressalvada em caso de existência de averbação legal na matrícula do imóvel. Essa averbação do CAR é obrigatória para todo imóvel rural, ainda que o título a ser registrado seja judicial.
Quanto à questão da quitação das multas ambientais, não há necessidade de apresentação das certidões negativas de multas ambientais para a transmissão da propriedade rural, em razão da revogação da Lei Federal nº 4.771/65 (antigo Código Florestal) pela Lei 12.651/2012 (novo Código Florestal). Mas para o adquirente é de suma importância verificar se há passivo ambiental, em razão da natureza “propter rem”, ou seja, se houver pendência, o adquirente ficará responsável.
Registro de Imóveis Rurais
Quais são os principais documentos que precisam ser apresentados para o registrador de imóveis quando da prática de atos relacionados a imóveis rurais:
1. CCIR: Certificado de Cadastro de Imóvel Rural: deverá estar atualizado e quitado.
2. ITR: imposto sobre a Propriedade Territorial Rural.
3. CAR: Cadastro Ambiental Rural.
Se a área for superior a 100 hectares, será necessário o Georreferenciamento (até 20/11/2023) e se for superior a 25 hectares (a partir de 20/11/2023).
Adriana Lucia de Souza – Oficiala e Tabeliã Titular do Cartório do 1º Ofício – Pinheiros/ES