Você que é um empreendedor e possui um terreno localizado na área urbana de seu município e possui o interesse em realizar a incorporação imobiliária (venda dos imóveis na planta), nós temos a informação que você precisa para a realização desse projeto. É sem dúvida um instituto de extrema importância para a economia e para a concretização do direito de habitação, sendo um dos que mais se destacam aliado à construção civil. É uma grande vantagem para o incorporador, pois este consegue com mais facilidade a antecipação do capital necessário para a viabilização do empreendimento, gerando empregos, tributos e movimentando o setor da construção civil.
O que é uma Incorporação Imbobiliária?
É a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação, total ou parcial, de edificações coletivas. Ou seja, somente se caracterizará se houver mais de uma unidade a ser vendida, além disso, a edificação deve ser futura.
Não se confunde com o loteamento do solo urbano, regulamentado pela Lei 6.766/79, nem com a instituição de condomínio.
Trata-se de venda do imóvel na planta, ou seja, quando a unidade autônoma não tem existência física presente, mas se refere a um projeto a ser construído e finalizado. E as justificativas são muitas, como a necessidade de se levantar fundos para a construção, a possibilidade de pagamento parcelado.
Quem é o Titular do Empreendimento?
É o incorporador. Aquele que toma a iniciativa de mobilizar os fatores de produção necessários para a realização da construção e oferta das unidades imobiliárias no mercado. Não necessariamente é o proprietário do imóvel, podendo ser o corretor de imóveis, o construtor. registral.
Prazo para a Conclusão
O artigo 39 do Código de Defesa do Consumidor impõe a obrigatoriedade de prazo determinado até para se determinar o vencimento da obrigação, termo final do prazo. Houve um acréscimo de 180 dias ao termo final de conclusão da obra com o advento da Lei 13.786/2018.
Registro da Incorporação
O registro deve ser feito no cartório de Registro de Imóveis da Comarca onde se localiza o imóvel e é uma condicionante para a oferta/venda de unidades futuras. O registro traz segurança jurídica para todos os envolvidos no negócio, identificando os responsáveis e especificando o que está sendo ofertado.
É importante ser registrado também, a promessa de compra e venda de adquirentes das futuras unidades.
A prenotação do memorial de incorporação não é suficiente para a prospecção de venda.
Quais são os Documentos que preciso apresentar no Cartório de Registro de Imóveis?
Nos termos do artigo 32 da Lei Federal nº 4.591/1964, o incorporador somente poderá alienar ou onerar as frações ideais de terrenos e acessões que corresponderão às futuras unidades autônomas após o registro, no registro de imóveis competente, do memorial de incorporação composto pelos seguintes documentos:
a) Título de propriedade de terreno, ou de promessa, irrevogável e irretratável, de compra e venda ou de cessão de direitos ou de permuta do qual conste cláusula de imissão na posse do imóvel, não haja estipulações impeditivas de sua alienação em frações ideais e inclua consentimento para demolição e construção, devidamente registrado;
b) Certidões negativas de impostos federais, estaduais e municipais, de protesto de títulos de ações cíveis e criminais e de ônus reais relativas ao imóvel, aos alienantes do terreno e ao incorporador;
c) Histórico dos títulos de propriedade do imóvel, abrangendo os últimos 20 anos, acompanhado de certidão dos respectivos registros;
d) Projeto de construção devidamente aprovado pelas autoridades competentes;
e) Cálculo das áreas das edificações, discriminando, além da global, a das partes comuns, e indicando, para cada tipo de unidade a respectiva metragem de área construída;
f) Certidão negativa de débito para com a Previdência Social, quando o titular de direitos sôbre o terreno fôr responsável pela arrecadação das respectivas contribuições;
g) Memorial descritivo das especificações da obra projetada, segundo modelo a que se refere o inciso IV, do art. 53, desta Lei;
h) Avaliação do custo global da obra, atualizada à data do arquivamento, calculada de acordo com a norma do inciso III, do art. 53 com base nos custos unitários referidos no art. 54, discriminando-se, também, o custo de construção de cada unidade, devidamente autenticada pelo profissional responsável pela obra;
i) Instrumento de divisão do terreno em frações ideais autônomas que contenham a sua discriminação e a descrição, a caracterização e a destinação das futuras unidades e partes comuns que a elas acederão;
j) Minuta da futura Convenção de condomínio que regerá a edificação ou o conjunto de edificações;
k) Minuta de convenção de condomínio que disciplinará o uso das futuras unidades e partes comuns do conjunto imobiliário;
l) Minuta de convenção de condomínio que disciplinará o uso das futuras unidades e partes comuns do conjunto imobiliário;
m) Declaração em que se defina a parcela do preço de que trata o inciso II, do art. 39;
n) Certidão do instrumento público de mandato, referido no § 1º do artigo 31;
o) Declaração expressa em que se fixe, se houver, o prazo de carência (art. 34);
p) Ddeclaração, acompanhada de plantas elucidativas, sôbre o número de veículos que a garagem comporta e os locais destinados à guarda dos mesmos.
Adriana Lucia de Souza – Oficiala e Tabeliã Titular do Cartório do 1º Ofício – Pinheiros/ES