Os negócios jurídicos devem preencher os três pilares que são a existência, validade e eficácia para que produzam os seus jurídicos e legais efeitos, para obterem plena realização.
Um registro finalizado não está imune a declaração de nulidade ou anulabilidade. Possui presunção relativa de veracidade até ulterior decisão que o declare inválido. Por isso, a qualificação que faz o registrador é de suma importância, uma vez que uma qualificação feita com zelo evita falhas nos registros, salvo quando o vício não é perceptível ao registrador ou a terceiros.
Vejamos o teor do artigo 214 da Lei 6.015/73:
Art. 214 – As nulidades de pleno direito do registro, uma vez provadas, invalidam-no, independentemente de ação direta.
§ 1º A nulidade será decretada depois de ouvidos os atingidos.
§ 2º Da decisão tomada no caso do § 1o caberá apelação ou agravo conforme o caso.
§ 3º Se o juiz entender que a superveniência de novos registros poderá causar danos de difícil reparação poderá determinar de ofício, a qualquer momento, ainda que sem oitiva das partes, o bloqueio da matrícula do imóvel.
§ 4º Bloqueada a matrícula, o oficial não poderá mais nela praticar qualquer ato, salvo com autorização judicial, permitindo-se, todavia, aos interessados a prenotação de seus títulos, que ficarão com o prazo prorrogado até a solução do bloqueio.
§ 5º A nulidade não será decretada se atingir terceiro de boa-fé que já tiver preenchido as condições de usucapião do imóvel.
Essa nulidade é exclusiva do registro, independente do título, ou seja, não atinge o título que pode ser novamente registrado. Esse artigo se refere ao plano da validade, abrangendo a declaração de vontade, o objeto e a forma.
O Código Civil traz os requisitos do plano da validade, conforme artigo 104:
Art. 104. A validade do negócio jurídico requer:
I – agente capaz;
II – objeto lícito, possível, determinado ou determinável;
III – forma prescrita ou não defesa em lei.
As nulidades estão previstas nos artigos 166 a 184 do Código Civil:
Art. 166. É nulo o negócio jurídico quando:
- celebrado por pessoa absolutamente incapaz;
- for ilícito, impossível ou indeterminável o seu objeto;
- o motivo determinante, comum a ambas as partes, for ilícito;
- não revestir a forma prescrita em lei;
- for preterida alguma solenidade que a lei considere essencial para a sua validade;
- tiver por objetivo fraudar lei imperativa;
- a lei taxativamente o declarar nulo, ou proibir-lhe a prática, sem cominar sanção.
Art. 167. É nulo o negócio jurídico simulado, mas subsistirá o que se dissimulou, se válido for na substância e na forma.
§ 1 o Haverá simulação nos negócios jurídicos quando:
- aparentarem conferir ou transmitir direitos a pessoas diversas daquelas às quais realmente se conferem, ou transmitem;
- contiverem declaração, confissão, condição ou cláusula não verdadeira;
- os instrumentos particulares forem antedatados, ou pós- datados.
Art. 171. Além dos casos expressamente declarados na lei, é anulável o negócio jurídico:
- por incapacidade relativa do agente;
- por vício resultante de erro, dolo, coação, estado de perigo, lesão ou fraude contra credores.
Quando se trata de vício na qualificação do título, a nulidade é decretada na via jurisdicional ou pelo Juiz Corregedor Permanente do Registro de Imóveis. Quando se trata de uma nulidade intrínseca do título só pode ser decretada na via jurisdicional, pois é a única que pode propiciar o contraditório e a ampla defesa, constituindo a coisa julgada material após amplo debate da questão, por esse motivo, não pode ser realizada pelo Juiz Corregedor Permanente.
Assim sendo, os cancelamentos decorrentes de invalidação de direitos por vícios somente serão decretados mediante decisão judicial promovida em ação específica para essa finalidade. O Superior Tribunal de Justiça já se pronunciou em um Recurso Especial que em processo de dúvida não é possível a invalidação de registro imobiliário anterior.”
O registrador de imóveis tem um papel relevante no que se refere a garantir a qualificação do título, a garantir o cumprimento da legalidade do registro que está sendo realizado, ele tem um comportamento de garantir que apenas os títulos válidos ingressem no álbum registral.
Adriana Lucia de Souza – Oficiala e Tabeliã Titular do Cartório do 1º Ofício – Pinheiros/ES
