O ato de estremar um imóvel consiste em extinguir parcialmente um condomínio destacando uma área contida na parcela objeto de tal ato, a qual receberá uma matrícula própria, permanecendo em condomínio todas as demais. Difere da extinção de condomínio propriamente dita, porque neste caso, não haverá uma divisão e demarcação de todo o imóvel, mas tão somente de uma parte dele.
Para a efetivação da estremação é necessário que a situação esteja consolidada há pelo menos cinco anos, devendo ser respeitada a fração mínima de parcelamento de imóvel rural ou a área mínima de imóvel urbano.
É possível a realização de estremação por titular de fração ideal não registrada, sendo necessário nesse caso a apresentação do título de para o Tabelião que lavrará a escritura de estremação. Neste caso o registrador de imóveis fará o registro do título aquisitivo de forma concomitante com a estremação.
A escritura pública de estremação deve descrever apenas a parcela localizada, sendo desnecessária a retificação de área da gleba originária e apuração de remanescente.
A escritura deverá ser protocolada no Ofício de Registro de Imóveis onde está localizado o imóvel estremado.
Quando há incidência de ônus ou gravame sobre a parcela o oficial adotará as seguintes providências:
• Em caso de hipoteca é desnecessária a anuência do credor hipotecário, porém, após o registro da estremação deve comunicá-lo da realização do ato, salvo se a hipoteca for cedular, neste caso é necessária a anuência prévia.
• Em caso de penhora, desnecessária prévia autorização judicial, devendo o Oficial comunicar o fato ao juízo, mediante ofício.
• Em caso de penhora fiscal em favor do INSS deverá obter a anuência prévia e expressa do credor.
• Em caso de anticrese será necessária a anuência prévia.
• Em caso de propriedade fiduciária será necessário que o credor também instrumentalize o ato, ou seja, deve figurar na escritura pública.
• Em caso de usufruto, necessário que ambos participem do ato, o usufrutuário e o nu proprietário.
• Nos casos de indisponibilidade por determinação judicial ou ato da Administração Pública Federal, não será admitido o processamento da estremação enquanto não houver o cancelamento da restrição.
• Na hipótese de estar a parcela sob arrolamento, medida de cautela fiscal, é possível o registro da localização, devendo o Oficial de Registro
• comunicar o fato imediatamente ao agente fiscal.
• Em caso de outros ônus, cláusulas e gravames, será aplicada a regra qualificatória inerente às escrituras de divisão.
O imóvel deve estar identificado nos termos do disposto no artigo 176, II, 3 e 225 da Lei 6.015/73Art. 176 – O Livro nº 2 – Registro Geral – será destinado, à matrícula dos imóveis e ao registro ou averbação dos atos relacionados no art. 167 e não atribuídos ao Livro nº 3.
II – são requisitos da matrícula:
3) a identificação do imóvel, que será feita com indicação:
a – se rural, do código do imóvel, dos dados constantes do CCIR, da denominação e de suas características, confrontações, localização e área;
b – se urbano, de suas características e confrontações, localização, área, logradouro, número e de sua designação cadastral, se houver.
Art. 225 – Os tabeliães, escrivães e juízes farão com que, nas escrituras e nos autos judiciais, as partes indiquem, com precisão, os característicos, as confrontações e as localizações dos imóveis, mencionando os nomes dos confrontantes e, ainda, quando se tratar só de terreno, se esse fica do lado par ou do lado ímpar do logradouro, em que quadra e a que distância métrica da edificação ou da esquina mais próxima, exigindo dos interessados certidão do registro imobiliário.
O que é necessário para o registro da estremação? Quais são os requisitos que devem ser observados pelo Registrador de Imóveis? O que a pessoa interessada no registro precisa apresentar para que seja finalizado sem expedição de nota devolutiva?
- A posse do proprietário sobre a parcela pro diviso a estremar deve contar com no mínimo 5 anos (permitida a soma do tempo de posse dos proprietários anteriores, comprovada por declaração do proprietário corroborada pelos confrontantes. Artigo 84, §2º do Provimento 37 da CGJES.
- A anuência na escritura pública de todos os confrontantes da gleba sejam condôminos ou não na área maior. Artigo 85, §1º do Provimento 37 da CGJES.
- Apresentação de escritura pública lavrada por tabelião. Artigo 85 do Provimento 37 da CGJES.
- Em caso de falecimento de alguma das partes, deve figurar na escritura pública o inventariante. Artigo 85, §3º do Provimento 37 CGJES.
- A anuência de ente público quando necessária poderá constar na planta, memorial, carta de anuência ou qualquer outro documento inequívoco. Artigo 85, §4º do Provimento 37 da CGJES.
- Notificação expedida pelo Oficial de Registro de Imóveis, dos confrontantes impossibilitados de emitira anuência, para se manifestarem no prazo de 15 dias. Artigo 85, §5º do Provimento 37 da CGJES, Artigo 213, §§2º a 6º da Lei 6.015/73.
- Planta, memorial descritivo e ART da área objeto da estremação (apenas a área estremada). Artigo 86, §1º do Provimento 37 da CGJES.
- Em caso de imóvel rural apresentar o CCIR quitado, ITR e CAR (referente a parcela a ser estremada ou da gleba originária. Artigo 86, §2º do Provimento 37 da CGJES.
