O que é Usucapião?
A usucapião é uma das formas de aquisição de propriedade por aquele que possui a posse com ânimo de dono por um determinado período. Sanciona aquele proprietário que negligenciou a propriedade e não exerceu nela a função social e beneficia aquele que cuidou e deu a ela a função social desejada.
As modalidades da Usucapião
O tempo máximo exigido em lei para o reconhecimento da usucapião é de quinze anos (artigo 1.238 CC) e 20 anos para as servidões aparentes sem justo título (artigo 1.379, parágrafo único do Código Civil). O prazo mínimo da usucapião é de dois anos, na usucapião familiar (artigo 1.240-A do Código Civil). À medida em que se diminui o tempo exigido, aumentam-se os requisitos.
A seguir temos as modalidades de Usucapião
- Ordinária: artigo 1242 do Código Civil.
- Especial Rural ou pro labore: artigo 191 da Constituição Federal e artigo 1.239 do Código Civil.
- Especial urbano ou pro-moradia: artigo 183 da Constituição Federal e artigo 1.240 do Código Civil.
- Coletiva: artigo 10 da Lei 10.257/2001.
- Familiar: Artigo 1.240-A do Código Civil.
- Indígena: Artigo 33 da Lei 6.001/73.
Usucapião Judicial x Extrajudicial
A declaração da usucapião pode ocorrer de duas formas, judicialmente ou extrajudicialmente. Em ambos os casos os requisitos são os mesmos: sujeito, coisa hábil a ser usucapida, posse ad usucapionem e tempo, cabendo ao juiz ou ao registrador analisar o conjunto probatório e verificar o preenchimento dos pressupostos legais de aquisição do direito real pretendido. A decisão de deferimento da usucapião tem efeitos declaratórios, o registro não constitui o direito de propriedade, confere propriedade absoluta (oponibilidade erga omnes)
A usucapião extrajudicial possui regramento específico previsto no Provimento 65/2017 do CNJ e artigo 216-A da Lei nº 6.015/73, instituído pelo artigo 1.071 do Código de Processo Civil, além das normas estaduais regulamentadoras.
A condução do processo em nome do requerente foi reservada ao advogado devidamente constituído.
A usucapião no Registro de Imóveis é divida em 4 partes:
- Postulatória;
- Notificatória;
- Instrutória;
- Decisória.
Na fase postulatória que é essencial para o procedimento, verifica-se com a apresentação do seguinte:
1– Requerimento, no qual o advogado deve narrar os fatos, fundamentar o pedido e a causa de pedir, descrever o imóvel, qualificar as partes, os atos possessórios praticados no tempo, como acessões e as datas, se houve intervenção na posse ou sucessão desta. É neste momento que o advogado vai defender o direito do cliente. Deve ser apresentada a procuração por meio da qual o requerente, seu cônjuge ou companheiro outorgue ao advogado poderes especiais.
2– Ata Notarial, elaborada pelo Tabelião de Notas da Comarca onde está situado o imóvel, na qual o tabelião constata por seus sentidos, os fatos, colhe declarações das partes e testemunhas, pode inserir imagens, documentos, sons gravados em arquivos eletrônicos e declarações não só do solicitante, como dos confrontantes e testemunhas que atestem a natureza e o período de posse exercida pelo solicitante.
3– Documentos comprobatórios da posse e da qualidade da posse: é nesta oportunidade que o advogado prova o tempo e a qualidade da posse. Na prática, são comuns a juntada de guias de pagamentos de tributos incidentes sobre o imóvel, cartas e contas recebidas no endereço do imóvel usucapiendo, contratos em geral e declarações de testemunhas apresentadas em instrumentos particulares com firmas reconhecidas.
4- Trabalhos técnicos: em regra, deve-se apresentar a planta, memorial descritivo e ART/RRT do imóvel usucapiendo, com indicação do endereço e do número da matrícula do imóvel usucapiendo e dos confinantes.
5– Anuências: não se admite litígio na usucapião extrajudicial e há o direito ao contraditório e ampla defesa, inclusive no âmbito administrativo, portanto, será oportunizada a manifestação de possíveis interessados no processo.
6– Certidões Judiciais e Cíveis: as certidões judiciais são essenciais para verificação se a posse é mansa, pacífica e duradoura, se há hipótese de suspensão ou interrupção da prescrição aquisitiva, ou litígio envolvendo a posse/domínio do imóvel usucapiendo, podendo ser necessário obter certidão de objeto e pé.
7– Justo título e demais documentos: o justo título é essencial à usucapião ordinária. Pode ser necessária a exigência de documento complementar, como a prova da legitimidade de representante de Pessoa Jurídica, caso seja confinante, o CCIR, ITR e o CAR em caso de imóvel rural, dentre outros que se fizerem necessários.
A fase notificatória tem início após o cumprimento dos requisitos iniciais do requerimento. Nesse momento já se tem arrolado pelo advogado as pessoas que precisarão ser notificadas, que não anuíram na planta, notificações às Fazendas Públicas e a publicação de edital para aqueles que estiverem em local incerto, não sabido ou inacessível.
A fase instrutória inicia-se após o decurso de prazo das notificações e intimações, momento em que o Oficial de Registro poderá ouvir o requerente e testemunhas, inspecionar o local e até mesmo determinar a realização de perícia.
E por último, a fase decisória. Uma vez verificado que o processo está devidamente instruído, preenchido todos os requisitos, o Oficial deferirá o pedido em nota fundamentada. Caso contrário, poderá rejeitar o pedido, também em decisão fundamentada. Em ambos os casos cabe recurso de dúvida ao juízo competente, quer do legitimado ativo ou do passivo.
Adriana Lucia de Souza – Oficiala e Tabeliã Titular do Cartório do 1º Ofício – Pinheiros/ES